空き家の固定資産税はいくら？解体すると上がる理由と注意点【姫路市】

2026年10月2日

だれも住んでいない実家にも、毎年固定資産税がかかります。そして空き家の固定資産税は、家を解体したときや、市から勧告を受けたときに大きく上がることがあります。

この記事では、姫路市の税率や納める時期をふまえて、空き家の固定資産税のしくみと、解体する前に知っておきたいことをご説明します。

空き家にも固定資産税はかかります

固定資産税は、毎年1月1日の時点で土地や建物を持っている人にかかる税金です。住んでいるかどうかは関係ありません。

固定資産税の税率	1.4%
都市計画税の税率	0.3%（市街化区域内の土地・建物）
納税通知書が届く時期	毎年4月下旬
納める時期（年4回）	5月末・7月末・9月末・12月25日

姫路市の場合（姫路市ホームページより）

姫路市の一般的な一戸建ての空き家だと、土地と建物を合わせて年6万円ほどが目安です（くわしくは姫路市の空き家の維持費の試算）。

家が建っている土地は税金が安くなっている

家が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税が大きく安くなっています。

土地の広さ	固定資産税	都市計画税
200㎡までの部分	6分の1に	3分の1に
200㎡をこえる部分	3分の1に	3分の2に

空き家でも、家が建っていればこの特例が受けられます。ところが、次の2つの場合には特例がなくなり、土地の税金が上がります。

家を解体すると、土地の税金が上がる

家を取りこわして更地にすると、その土地は「住宅用地」ではなくなり、特例が受けられなくなります。

たとえば、姫路市の住宅地の平均的な土地（約165㎡）で試算すると、土地の税金は年約2.6万円から約9.3万円へ、3倍以上になる計算です（住宅用地以外の土地は、評価額の70%を上限に税金を計算します）。

税金は1月1日の状態で決まるため、年内に解体すると、次の年の分から上がります。売れるまでに何年もかかると、そのぶん高い税金を払い続けることになります。

「解体しないと売れない」と言われて、そのまま解体してしまう

私たちがご相談を受けるなかで実際にあるのが、不動産会社や解体業者に「解体しないと売れない」と言われ、固定資産税がどうなるかを聞かないまま解体してしまうケースです。

古い家は更地のほうが売れやすいこともありますが、すぐに買い手が見つかるとは限りません。特に郊外や山側では売れるまでに時間がかかり、そのあいだ上がった税金を払い続けることになります。

また、市街化調整区域では、一度解体すると新しく家を建てられない場合もあります。解体は、売却の見通しと税金の両方を確認してから決めましょう。

家を残したまま売る方法もあります

相続した実家を売るときに使える「空き家の3,000万円特別控除」（売ったときの利益から最大3,000万円を差し引ける制度）は、建物の耐震改修か取りこわしが条件です。2024年1月からは、売ったあとに買主が翌年2月15日までに解体する場合も使えるようになりました。家を残したまま売りに出し、解体は買主にしてもらうという方法もあります。

この特例には、1981年5月31日以前に建てられた家であること、売る金額が1億円以下であることなどの条件があります。姫路市では住宅課で、申告に必要な確認書を発行しています。